2014年，雅居乐鬼门关前走一遭，2022年，它又一次徘徊在门前。

上半年，雅居乐也传出流动性危机，所以一边在降价卖房和出售资产，另一边在裁员缩编和降规模。

为了筹钱，雅居乐甚至卖掉了物业公司雅生活的股份。

仔细研究雅居乐的中期业绩，透露了更多准确、关键的信息。

的确，雅居乐裁员了，卖项目了，也还了几笔债。

漫画说财猫绘

业绩几乎是脱了一层皮，利润腰斩。

上半年，雅居乐营业收入316亿，毛利74亿，净利润34亿元。

也不遮遮掩掩了，较去年同期分别下滑18%、32%、48%。

但雅居乐，是有利润的！相比其他房企爆雷，他还在撑着。

2014年10月，雅居乐面临至暗时刻，一家之主陈卓林被检方“禁足”、高管黄奉潮失联、香港净筹供股计划中断、美元债还款压力等，最后，只花了三个月时间就走出了阴霾。

这次，不知道能不能跨过去。

修复市场信心很漫长，而雅居乐的债务还是压顶，总借款700亿，外加130亿的永续资本证券（无还款期限但利息贼高的债务）。

雅居乐，能安全吗？

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利润腰斩

裁员3800人，降薪700元/人

摔跤摔得多了，好像都摔出经验了。

上一次，雅居乐利润腰斩还是在7年前，当时，雅居乐主席陈卓林在会上直言，2015年是最糟糕最难过的一年。

图源：雅居乐官网，雅居乐总部雅居乐中心

如今，历史又重来。

去年雅居乐毛利和净利润均跌超2成，管理层干脆就不出面业绩会了，今年中期业绩也是，说多不如做多。

今年上半年的业绩比去年掉得更多了，毛利跌超3成，净利润跌超4成，归属于股东的净利润更是腰斩。

而毛利率和净利率方面，雅居乐的毛利率为23.38%，净利润率10.6%，和去年比有所下滑。

雅居乐表示，毛利下降主要是因为确认销售面积及销售均价均有所下跌，而销售均价降幅高于平均成本降幅。

说白了，就是房价跌了。之所以说雅居乐难过关，也在此。

房价上涨的预期消失了，什么时候市场能修复？真的很难说。

更重要的是，雅居乐的“千亿销售”或不可持续。

并且，雅居乐未来1-2年内的利润依旧承压，看当期的销售均价就知道了。

2022上半年，雅居乐销售额394.5亿元，同比跌了48%；

销售面积307万平，销售均价仅12848元/平。

太伤了！要知道，去年同期，雅居乐的销售均价还处于15539元/平。

意味着，雅居乐今年上半年的销售均价跌了2691元/平。最直接地，房价跌了，会影响房企未来1-2年的结算利润。

行业寒冬，房企很难“开源”，只能“节流”，雅居乐的确裁员了。

根据最新的半年报数据，截至6月底，雅居乐共有94602名雇员，包括高管281名，中层管理人员1980名。

而去年底，雅居乐的雇员有98466名。

也就是，这半年，雅居乐裁掉了3864名雇员，中层管理人员少了71人。

当然，跟同行比起来，倒不算多。

薪酬方面，今年上半年，雅居乐雇员福利费用（包括董事酬金）共计38.76亿元，人均月薪6800元，比2021年的人均月薪7500元少了700块。

不容易！

700亿债务压顶

现金依旧告急

雅居乐在今年上半年，也甩卖了一波资产。

包括卖掉了当年引以为傲的亚运城股权和“现金牛奶”雅生活的股权等，光是出售资产就回款了人民币85亿元。

又是裁员又是甩卖资产，雅居乐做的这些事，目的只有一个：活下去。

卖资产的钱，比项目回款要快得多。

截至6月底，雅居乐的总借款为701.7亿元，已经较去年底的838.74亿元减少了137亿元。

猫崽了解到，雅居乐在今年偿还了几笔债务，包括2亿美元5.125%的优先票据；4亿美元4.85%的优先票据；归还到期本金7.196亿港元及6000万美元的定期信贷。

基本都是到期赎回，并没有展期重组或是债务违约，这点来说，雅居乐值不值得夸一个？

我们还扒到雅居乐的还债时间表。

算下来，雅居乐一年内（2023年）到期的债务约225.93亿元，其中银行借款131.77亿、优先票据40.24亿及债券类的53.92亿元。

2年以内（2024年）到期的债务合计则增加到了425.44亿元。

即是说，到2024年，雅居乐才能稍微松一口气。这一两年的债务到期规模太大，占到了总债务的6成。

而且，雅居乐还有一个隐藏的雷区，就是永续资本证券，俗称永续债，这笔债虽然没有具体的还款期限，但是利率高。

这意味着利息支出也很大，这笔债，有钱的话，还是早点还掉比较好，不然就是反噬，消耗利润。

截至2022年6月底，雅居乐的永续债规模仍有130亿元。

问题来了，雅居乐现在有多少现金？

于2022年6月30日，雅居乐总现金及银行存款为259.25亿元，半年账上现金少了125亿。

还不能高兴太早，这259亿可不是随取随用的，雅居乐受限制的现金为130亿，除掉这部分，剩余的129亿元才是“自由”现金。

但雅居乐短期债务有226亿，这种程度的现金，只能说很勉强。

怎么看房地产的未来？以前说要放长线钓大鱼，现在来看，钓上来的可能只是鱼骨头。

只能期待房企从这轮危机中蜕变了……

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