深圳楼市今年的底色应该是保障房了。

5月8日，深圳发布《深圳市住房发展2023年度实施计划》通知。

其中两大重点，值得关注。

1、商品住房持续加码，6万套供应空间和往年基本持平；

2、保障房爆炸式增长，8万套供应为2020年安居房供应的两倍。

换句话说，2023年保障房将再添里程碑。

每年深圳都会发布住房计划，向大家公示年内各类住房的供应规模、供应分配和节点。

基本上，每年商品住宅的供应计划都和往年差距都不大。

2020年计划6.3万套；2021年计划约6万套；2022年计划约6万套；2023年计划6万套。

这没什么好说的。

但今年的计划内容和往年的出现非常明显的区别。

往年都会总结上年度工作完成情况，包括房地产开发投资情况、商品住房供应情况、库存消化周期情况。

而今年则简化了这一步，开篇内容就是用地、筹集和供应计划的目标。

这说明，对于商品住宅，官方每年的控量基准线都是6万套左右。

换句话说，深圳往后几年商品住宅的年内总套数，大概率也不会有什么大的波动。

相信这都是出于对市场运行长效机制的考虑，出于对市场稳定运行的考虑。

毕竟持续稳定的供应，有利于平衡市场的周期和节奏。

但长期来看，随着深圳土地逐年出让供应自然会有天花板，核心地段自然会水涨船高。

这对博弈楼市上涨空间的人而言，是好消息。

但这也注定了深圳楼市这波周期，需要5年甚至10年以上作为期限。

所以，短期主要还是以“稳”字为核心。

另一个值得关注的焦点是，保障性住房供应计划突破8万间。

今年的保障房的供应，力度之大几乎是近5年的最高水平，相比2020年的供应目标几乎翻了一倍。

2020年计划供应安居工程4万套；2023年计划供应分配保障性住房8万套（间）。

并且相比商品住宅供应计划，足足多了2万套。

其中出售型保障性住房项目24个，计划共供应18067套，公租房计划供应3452套，政府组织配租的保障性租赁住房计划共供应65951套。

可以看到，保障性租赁住房的供应计划套数，占了保障性住房计划供应分配的七成以上。

是去年政府组织配租的保障性租赁住房的3倍还多。去年同类保障房类型计划只有20333套。

这意味着深圳今年会是保障房大年，保障性租赁住房将迎来爆炸式的供应。

虽然保障房特别是租赁型的保障房对楼市的影响并不直接，但从长远角度看，也将会深远地影响着商品住房市场。

因为这种暴涨式的保障住房供应，渠道来源只能是依赖于城中村改造。

那么这就必然会对深圳大批量的城中村住房产生深远的影响——

未来城中村的农民房、老小区、小产权只改不拆的比例会大大增加。

而这样一来，博拆迁旧改的业主，自然就要被深埋了，特别是博小产权和红本老小区的人。

深圳为了达成“住有宜居”，对城中村花了大力气去改造。

拉资金、发城中村改造指引、成立牵头公司，基本上是配套措施N管齐下。

最近城中村已经越来越多租客收到楼栋改造升级成公寓的搬迁通知，不仅迅速，而且规模基本是以成片搬迁为主。

而这些小产权、农民房一旦改造翻新成公寓，则至少又会延长10年的使用寿命。

那么前两年坊间一直期待的小产权转正，很难再有想象空间。

所以小产权绿本变红本，基本无望。

至于博红本老小区拆迁的业主，不仅可能会被深埋，还得提心吊胆一番。

因为一些被信托染指过的旧改项目，等来的不是拆迁，而是杳无音讯的开发商。

4月中旬就有相关媒体报道过，光大信托深圳区域有多人被带走，而信托公司和多家房企都有合作过深圳的旧改项目，已经有几个项目出现逾期没有办法兑现，并且涉及的房企和具体项目有多少还不清楚。

所以在城中村、小产权只改不拆的趋势下，如果再叠加信托、私募的层层包装，基本就没什么指望了。

作者|飞天小女警